滬府辦發(fā)〔2026〕10號
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各有關(guān)單位：
??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)行業(yè)提質(zhì)增效的實(shí)施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。
??上海市人民政府辦公廳
??2026年6月22日
關(guān)于推進(jìn)物業(yè)行業(yè)提質(zhì)增效的實(shí)施意見
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委?市房屋管理局
??為優(yōu)化物業(yè)行業(yè)市場環(huán)境，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)治理提質(zhì)增效，著力構(gòu)建服務(wù)民生、智慧高效、共生共治的物業(yè)行業(yè)發(fā)展體系，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見。
??一、激發(fā)市場活力，培育物業(yè)行業(yè)發(fā)展新動能
??（一）增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。培育一批物業(yè)服務(wù)龍頭企業(yè)，推廣先進(jìn)管理標(biāo)準(zhǔn)、成熟技術(shù)方案和優(yōu)質(zhì)服務(wù)模式。通過股權(quán)合作、兼并重組等市場化方式，支持企業(yè)開展集團(tuán)化運(yùn)作、品牌化經(jīng)營。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化業(yè)務(wù)布局，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向?qū)I(yè)維保、綠化養(yǎng)護(hù)、維修工程施工等多元業(yè)態(tài)融合的轉(zhuǎn)型，具備相應(yīng)條件的企業(yè)可依法申請相關(guān)專業(yè)資質(zhì)。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市市場監(jiān)管局、市國資委、市綠化市容局，各區(qū)政府）
??（二）融入超大城市治理格局。鼓勵物業(yè)行業(yè)向資產(chǎn)運(yùn)營、生活服務(wù)、城市治理等高附加值環(huán)節(jié)延伸。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)突破傳統(tǒng)住宅小區(qū)服務(wù)邊界，主動向街區(qū)、園區(qū)、會展體育場館、交通樞紐、城市公園、公共空間等領(lǐng)域延伸服務(wù)。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與舊住房成套改造、不成套里弄騰退、老舊小區(qū)改造等政府項(xiàng)目，探索形成“改造+運(yùn)營+服務(wù)”的一體化模式。通過整合小區(qū)內(nèi)外零散化服務(wù)與公共管理事項(xiàng)，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)從基礎(chǔ)性物業(yè)維護(hù)向綜合性運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)型升級。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市體育局、市綠化市容局，各區(qū)政府）
??二、堅(jiān)持分類施策，構(gòu)建多層次服務(wù)供給模式
??（三）深化可持續(xù)運(yùn)營服務(wù)。通過合并管理或多項(xiàng)目聯(lián)合招標(biāo)等模式，推動位置毗鄰、業(yè)態(tài)相似、建筑年代相近的老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)區(qū)域化、規(guī)?；?、集約化運(yùn)營。優(yōu)先安排老舊小區(qū)改造、公共空間優(yōu)化等城市更新項(xiàng)目，切實(shí)降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)維壓力。激發(fā)基層主動性和創(chuàng)造性，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師、園藝師等合作，加強(qiáng)老舊小區(qū)從改造到養(yǎng)護(hù)的全周期管理。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市綠化市容局，各區(qū)政府）
??（四）提升精細(xì)化品質(zhì)服務(wù)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)向智慧生活、個性化管家與定制化服務(wù)拓展，強(qiáng)化公共收入的透明化管理、設(shè)施設(shè)備的智慧化運(yùn)維。系統(tǒng)提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)在節(jié)能降碳、應(yīng)急響應(yīng)等方面的專業(yè)能力，提高運(yùn)營效率。持續(xù)推動完整社區(qū)建設(shè)，積極完善配套建設(shè)，探索全齡友好空間等特色服務(wù)場景，營造和諧鄰里關(guān)系，滿足市民對美好生活的需求，打造安全、舒適、便捷、有溫度的社區(qū)生態(tài)。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局，各區(qū)政府）
??（五）融合生活和產(chǎn)業(yè)服務(wù)。探索提供助餐送餐、日間照護(hù)、托幼接送、家政保潔、健康監(jiān)測、房屋托管、家居裝修、快遞代收、社區(qū)團(tuán)購、再生資源回收等物業(yè)增值服務(wù)，著力培育扎根社區(qū)、貼近民生的“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”特色品牌。面向商辦樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等新型載體，突破空間維護(hù)傳統(tǒng)邊界，主動融入?yún)^(qū)域創(chuàng)新生態(tài)，一體推進(jìn)客戶服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、智慧樓宇建設(shè)，向產(chǎn)業(yè)服務(wù)集成商角色轉(zhuǎn)變。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市民政局、市衛(wèi)生健康委、市商務(wù)委、市綠化市容局、市郵政管理局，各區(qū)政府）
??三、優(yōu)化營商環(huán)境，構(gòu)筑開放包容發(fā)展生態(tài)
??（六）健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。制訂住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分類分級標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)剛性化保障、增值服務(wù)菜單化選擇，滿足業(yè)主多元需求。指導(dǎo)建設(shè)單位、業(yè)委會參照我市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同示范文本擬訂物業(yè)服務(wù)合同或招標(biāo)方案，明確基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)邊界，規(guī)范增值服務(wù)的提供流程與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵引入高標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)范、技術(shù)工具、標(biāo)準(zhǔn)體系，打造一批具有示范效應(yīng)的高品質(zhì)住宅服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目。建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)修訂機(jī)制，定期評估標(biāo)準(zhǔn)適用性，及時吸納新需求、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新模式，逐步構(gòu)建覆蓋住宅小區(qū)、商務(wù)樓宇、行政辦公用房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多場所的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市市場監(jiān)管局）
??（七）構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符服務(wù)機(jī)制。定期發(fā)布住宅項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)成本信息和計(jì)價(jià)指引、典型小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)物業(yè)服務(wù)價(jià)格測算模型。推行物業(yè)費(fèi)價(jià)格評估服務(wù)，供業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商議價(jià)參考，提升雙向選擇適配度。鼓勵合同雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確物業(yè)費(fèi)調(diào)整幅度和周期。倡導(dǎo)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，宣傳推廣一批可復(fù)制、可借鑒的酬金制案例。探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合業(yè)委會制定中長期設(shè)施更新與大修資金使用計(jì)劃，推動小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理從事后維修向預(yù)防養(yǎng)護(hù)、主動運(yùn)維轉(zhuǎn)變，延長設(shè)施使用壽命。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與小區(qū)公共設(shè)施修繕更新、環(huán)境品質(zhì)提升、便民服務(wù)優(yōu)化、社區(qū)文化營造等。（責(zé)任單位：市房屋管理局，各區(qū)政府）
??（八）完善市場運(yùn)行機(jī)制。規(guī)范細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息的采集與管理，充分發(fā)揮信用信息的正向激勵和約束懲戒作用。規(guī)范企業(yè)履約服務(wù)，推行物業(yè)服務(wù)運(yùn)行透明、收支透明。嚴(yán)格規(guī)范對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政監(jiān)督檢查，指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行對業(yè)主、使用人的違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告職責(zé)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價(jià)制度、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)水平評價(jià)制度，鼓勵業(yè)主大會依法選聘能力強(qiáng)、信用高、履約好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場優(yōu)勝劣汰。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市發(fā)展改革委，各區(qū)政府）
??四、科技賦能轉(zhuǎn)型，全面推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)
??（九）優(yōu)化智慧物業(yè)服務(wù)平臺建設(shè)。構(gòu)建覆蓋建設(shè)、管理等全生命周期的房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)底座，建立物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備“一物一碼”標(biāo)識體系，推動集政府監(jiān)管、業(yè)主服務(wù)與社區(qū)綜合治理于一體的智慧物業(yè)服務(wù)平臺。提供動態(tài)監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等監(jiān)管工具，助力實(shí)現(xiàn)規(guī)范、透明的行業(yè)管理。為業(yè)主、業(yè)委會提供便捷的線上辦事、信息查詢、共同決策等服務(wù)功能，提升參與感和效率。整合社區(qū)資源、聯(lián)動多方主體，推動物業(yè)服務(wù)與基層治理深度融合。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市數(shù)據(jù)局、市委社會工作部，各區(qū)政府）
??（十）提升設(shè)施設(shè)備智能感知能力。加強(qiáng)住宅信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)停車設(shè)施等智能化改造和建設(shè)。因地制宜科學(xué)部署物聯(lián)網(wǎng)感知設(shè)備，重點(diǎn)聚焦消防安全、防汛排澇、電梯安全、設(shè)施運(yùn)維等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)對消防泵房、易積水點(diǎn)位、電梯運(yùn)行狀態(tài)、停車資源等場景的實(shí)時監(jiān)測與智能預(yù)警。動態(tài)采集設(shè)施設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，與房屋建筑安全管理系統(tǒng)加強(qiáng)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，為社區(qū)安全隱患的早期發(fā)現(xiàn)、及時預(yù)警和快速處置提供技術(shù)支持，切實(shí)增強(qiáng)小區(qū)的安全韌性。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市市場監(jiān)管局、市消防救援局，各區(qū)政府）
??（十一）支持物業(yè)企業(yè)數(shù)智轉(zhuǎn)型。以科技賦能驅(qū)動服務(wù)能級和治理效能系統(tǒng)提升，推動行業(yè)整體向運(yùn)營精細(xì)化、服務(wù)智能化邁進(jìn)。通過提供通用解決方案、鼓勵平臺共享等方式，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是中小企業(yè)的數(shù)字化管理水平，實(shí)現(xiàn)人員、設(shè)施、財(cái)務(wù)、工單等核心業(yè)務(wù)的線上化、數(shù)據(jù)化、智能化管理。普及面向居民的移動服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)用，一站式集成在線報(bào)修、資費(fèi)查詢、訪客預(yù)約、信息推送及便民服務(wù)等功能，提升服務(wù)響應(yīng)速度與居民使用體驗(yàn)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，加強(qiáng)對出入社區(qū)人員、車輛等的智能服務(wù)和秩序維護(hù)。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市數(shù)據(jù)局，各區(qū)政府）
??五、強(qiáng)化分類支持，搭建多元化要素支撐體系
??（十二）加大政府支持力度。支持對老舊小區(qū)（包括直管公房、系統(tǒng)公房、售后公房及2000年前建成的早期商品房等）通過物業(yè)服務(wù)獎勵機(jī)制給予支持，獎勵資金優(yōu)先用于提高一線員工待遇或?qū)π^(qū)實(shí)施更新改造等。探索政府出資引導(dǎo)推動小區(qū)補(bǔ)短板。結(jié)合完整社區(qū)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動等，支持智慧物業(yè)平臺建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化示范項(xiàng)目創(chuàng)建，加強(qiáng)與城市管理“一網(wǎng)融合”。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于數(shù)字化轉(zhuǎn)型、設(shè)備智能化升級改造等設(shè)備更新貸款，符合國家政策明確的申報(bào)條件的，給予相應(yīng)的貸款貼息支持。國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織在區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)大樓、公共服務(wù)等政府采購招標(biāo)項(xiàng)目中將物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)和資金運(yùn)營成效作為重要參考。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市國資委、市財(cái)政局、市機(jī)管局，各區(qū)政府）
??（十三）加大金融支持力度。支持銀行為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)費(fèi)收繳、公共收入監(jiān)管賬戶服務(wù)、供應(yīng)商結(jié)算等綜合資金結(jié)算服務(wù)。探索將優(yōu)質(zhì)成長性物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入市中小微企業(yè)政策性融資擔(dān)保體系，降低融資門檻。研究拓展住房公積金使用范圍。（責(zé)任單位：市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、中國人民銀行上?？偛浚?span lang="EN-US">
??（十四）夯實(shí)人才隊(duì)伍建設(shè)。將物業(yè)服務(wù)人才納入我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市治理專業(yè)人才體系，鼓勵從業(yè)人員積極考取消防設(shè)施操作員、特種設(shè)備安全管理和作業(yè)人員等職業(yè)資格證書，參與職業(yè)技能等級認(rèn)定和職稱評審。支持高校、職業(yè)院校開設(shè)物業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)及課程，依托頭部企業(yè)與職業(yè)院校共建產(chǎn)業(yè)學(xué)院、實(shí)訓(xùn)基地和繼續(xù)教育平臺，深化產(chǎn)教融合、校企合作。持續(xù)開展行業(yè)立功競賽活動，充分發(fā)揮“勞模工作室”示范引領(lǐng)、技術(shù)傳承作用。鼓勵物業(yè)行業(yè)領(lǐng)軍人才申報(bào)首席技師、上海工匠、技術(shù)能手等榮譽(yù)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)完善內(nèi)部晉升機(jī)制，合理提高團(tuán)隊(duì)帶頭人、專業(yè)技術(shù)人才及一線員工薪酬待遇。（責(zé)任單位：市建設(shè)交通工作黨委、市房屋管理局、市人力資源社會保障局、市市場監(jiān)管局、市消防救援局、市總工會、市教委）
??六、堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，健全行業(yè)法治保障水平
??（十五）加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)。加強(qiáng)街鎮(zhèn)、居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)行業(yè)黨建全覆蓋，深化物業(yè)黨建聯(lián)建。推廣“黨員項(xiàng)目經(jīng)理”“黨員先鋒崗”等做法，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員骨干通過“雙報(bào)到”機(jī)制參與社區(qū)治理，亮明身份、踐行承諾、優(yōu)化服務(wù)，在環(huán)境整治、矛盾調(diào)解、應(yīng)急響應(yīng)等工作中發(fā)揮先鋒模范作用。定期調(diào)研督導(dǎo)，以黨建促進(jìn)保障物業(yè)行業(yè)提質(zhì)增效。（責(zé)任單位：市建設(shè)交通工作黨委、市委社會工作部、市房屋管理局，各區(qū)政府）
??（十六）強(qiáng)化法治保障水平。充分發(fā)揮街鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會、社區(qū)法官工作室、專業(yè)調(diào)解組織、居村人民調(diào)解組織作用，深入推廣“社區(qū)巡回審判”“三所聯(lián)動”等糾紛化解模式，高效化解物業(yè)收費(fèi)、群租整治、樓道堆物、噪聲擾民、綠化修剪等常見矛盾糾紛。對事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的物業(yè)費(fèi)糾紛案件，支持人民法院依法適用小額訴訟或簡易程序。加強(qiáng)普法宣傳教育，將物業(yè)服務(wù)政策解讀納入基層普法和社區(qū)治理宣傳內(nèi)容。（責(zé)任單位：市司法局、市委社會工作部、市城管執(zhí)法局、市公安局、市高院、市檢察院、市房屋管理局）
??（十七）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會紐帶作用。完善物業(yè)行業(yè)自律管理制度，引導(dǎo)企業(yè)誠信經(jīng)營。強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范引領(lǐng)，定期舉辦行業(yè)發(fā)展研討會、經(jīng)驗(yàn)交流會，促進(jìn)信息共享、經(jīng)驗(yàn)互鑒與業(yè)務(wù)合作。深入開展行業(yè)調(diào)查研究，及時反映行業(yè)動態(tài)、企業(yè)訴求和政策建議。（責(zé)任單位：市房屋管理局）
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